雅居樂去杠桿顯著但短債壓力仍巨大，凈虧損134億毛利率驟降

《港灣商業觀察》王心怡

【資料圖】

雅居樂集團（03383.HK）交出的這份2022年成績單喜憂參半。一方面，公司的債務壓力有所減緩，但與此同時，公司多項業績數據呈現出了大幅波動。

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債務減少但短期資金壓力猶存

根據4月3日雅居樂發布的公告，3月31日，公司作為借款人與多家金融機構(作為原有貸款人)簽訂由香港上海匯豐銀行有限公司協調的融資協議。據此，公司獲授由金額分別為約23.07億港元及約3693.6萬美元兩部分組成的定期貸款融資，期限為12個月。

根據融資協議，此次獲得的貸款用于為根據與恒生銀行有限公司(作為融資代理人)就定期貸款融資約32.42億港元(其中附帶相當于6億美元的增額權)在2020年6月24日訂立的融資協議以及日期分別為2020年6月30日及2020年11月5日與若干金融機構的附加融資接受協議作出的融資項下未償債務約23.07億港元及約3693.6萬美元悉數進行再融資。

雅居樂2022年以來在債務方面“優化”不少。年內，雅居樂借貸總額減少243.88億元。當中包括，于3月贖回5億美元6.7%優先票據；于5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團貸款余額；于8月分別贖回2億美元5.125%優先票據、4億美元4.85%優先票據，以及全額償還7.20億港元及6000萬美元的2019年銀團貸款余額。

在境內，雅居樂于5月回購并全數轉售本金總額共人民幣6.92億元的2024年到期的人民幣14.5億元5.9%公開境內公司債券；于7月及10月分別贖回一筆15億人民幣6.2%非公開發行債券；于10月回購本金總額共人民幣9.5億元的優先級資產支持證券。公司的凈負債率從2019年的約83%降至2022年年底的57.3%。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向《港灣商業觀察》指出，可以看到2022年雅居樂償債取得了明顯的進展，通過融資、出售旗下資產等，加速資金回籠，補充現金流，根據數據顯示，2022年凈負債率由82.8%下降至57.3%，化債效果較為顯著。當然雅居樂在2023年仍然面臨著一定的流動性壓力，現金難以覆蓋短期債務，再加上2022年延期的永續債待償還，短期資金壓力猶存。

據《搜狐財經》，近日由祥生集團和雅居樂聯合開發的紹興柯橋信托項目違約延期，該項目土地款總價為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。目前已經申請退地并簽署了合同解除協議，退地款尚未到賬。

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594億總借款，160億現金

克而瑞研究也提到，根據公告顯示，2021年、2022年為緩解流動性壓力，雅居樂處置了大量非核心資產、退出36個合營項目，回籠資金超過200億。根據業績公告披露債務明細，未來兩年內需要償還債務占比達到64%，其中一年內償還的銀行借款和債券占比為40%，短期償債壓力仍不減。

2022年末，雅居樂總借款為594.86億元，當中包括銀行借款及其他借款；優先票據；境內公司債券、商業物業資產支持證券、番禺資產支持證券及可交換債券分別為387.96億元、121.12億元及85.78億元。同時，總現金及銀行存款為160.91億元（2021年12月31日：384.20億元）。其中，現金及現金等值項目為84.63億元（2021年12月31日：228.03億元）及有限制現金76.28億元（2021年12月31日：156.17億元）。

雅居樂的財務費用方面，其主要包括銀行借款、其他借款、優先票據、可交換債券、境內公司債券、商業物業資產支持證券、番禺資產支持證券及租賃負債的利息開支，扣除資本化利息及外幣借款匯兌損益。

年內，雅居樂的財務費用凈額為31.02億元，較2021年的14.14億元增加119.3%。該變動主要包括：年內集團總平均借款下降，因此，集團利息開支由2021年的68.71億元減少34.7%至2022年的44.90億元；及集團以外幣計值的借款換算而產生之外幣借款匯兌虧損為人民幣26.76億元，而2021年則錄得收益人民幣10.44億元，此乃由于人民幣兌美元、港元及澳門元的匯率貶值所致。

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業績全面下滑，毛利率驟降

雅居樂2022年的業績或許并不如債務狀況理想。年內，雅居樂營業額為540.34億元較2021年的730.28億元下降26.0%；經營虧損為65.13億元，較2021年的175.17億元下降137.2%；毛利10.01億元，同比減少94.74%；公司于2022年全年凈虧損133.73億元，歸母凈虧損149.8億元，而2021年還能錄得90.98億元的凈利潤。

管理層認為虧損主要受以下因素影響：房地產行業經營環境不利及新型冠狀病毒疫情的影響持續，削弱買家信心以致物業銷售放緩，交付規模下降，導致整體物業銷售面積和平均售價下降，毛利率較去年同期有所下跌；以權益法入賬之合營企業所占份額錄得虧損而上年同期為盈利；出售附屬公司所獲得的收益有所減少；外匯波動造成凈匯兌損失而上年同期為凈匯兌收益；及按香港財務報告準則的要求對物業項目及應收賬款計提減值的增加。

這一年期間，雅居樂毛利率由26.05%跌至1.85%。陳霄認為，雖然在2022年行業下行壓力下，很多房企的毛利都表現不是十分理想，但是像雅居樂這樣毛利率驟降絕不僅僅是行業原因，與自身發展戰略等密切相關，尤其是雅居樂面臨著償債壓力，2022年致力于加速變現，影響企業的盈利能力。不得不提的是，雅居樂當前面臨的資金缺口仍然較大，2023年可能面臨毛利率繼續下滑的命運。不過在2023年行業逐步修復的背景下，2023年銷售情況或將會好于2022年。

2022年雅居樂確認銷售均價為每平方米11292元，較2021年的每平方米13682元下降17.5%。確認銷售總面積為331萬平方米，較2021年下降22.4%。同期土地及建筑等相關平均成本較2021年上升17.8%。

截至年末，雅居樂于80個城市及地區擁有預計總建筑面積4016萬平方米的土地儲備。陳霄給出《港灣商業觀察》相應的判斷，以預售面積517.9萬平的水平來看，按照2022年銷售速度，去化需要19個月左右，公司存在著一定的去化壓力。

根據雅居樂最新披露的數據，截至3月末，雅居樂集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為168.1億元，同比下降20.37%。目前來看雅居樂的2023年，仍舊壓力不小。（港灣財經出品）

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