快評｜上海首輪土拍燃爆了，八成地塊進入一次性報價區間

導語

首輪供地規模較去年第四批次明顯提升，半數地塊房地聯動價所有上漲。

(資料圖)

◎? 文 /馬千里、邱娟

4月21日，上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，總建面198.9萬平方米，成交總金額約520億元，本次供應質量明顯提升，其中不乏徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區優質地塊，還有青浦西虹橋和閔行莘莊等熱點板塊地塊，因此吸引了多家房價參拍，市場熱度明顯上升；溢價率來看，除奉賢、松江、嘉定和浦東少數地塊底價成交外，其余地塊均進入一次性報價區間，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達7%。

01

首輪供地規模較去年第四批次明顯提升

半數地塊房地聯動價所有上漲

與去年第四批次的超低位供應不同（僅6宗），上海2023年首輪集中土拍供地規模明顯上升，但仍低于去年前三輪次，共計出讓19宗含宅用地，總規劃建面198.9萬平方米，總起拍價483.4億元。出讓規則方面，上海延續了去年第三輪開啟的在一次性競價環節增加了新增隨機值的機制；對于多家房企競拍的熱門地塊，一次性報價環節的隨機性增強，房企拿地依舊要看“運氣”。

就地塊分布來看，本輪供地集中在徐匯、靜安、普陀、浦東、閔行、青浦、松江、嘉定、金山、寶山、奉賢等多個地區，徐匯、靜安、普陀等中心城區就有3宗，此外，閔行區上線了3幅純宅地，分別位于梅隴社區、莘莊，位置都非常不錯；青浦大虹橋也有多宗地塊供地，總體來看，本輪集中供地土地質量有了明顯提升。

不僅如此，本輪集中供應地塊的房地聯動價略有松動，19宗地塊中，超半數地塊房企聯動價有所上漲，漲幅最為突出的為本批次房地聯動價最高的徐匯田林地塊，增至13.1萬元/平方米，漲幅高達15%，這一價格已經與徐匯濱江項目基本持平，此外，嘉定江橋、寶山大場、金山亭林、金山亭林、浦東周浦等地塊限價漲幅也比較突出，均超7%。

02

近八成地塊進入一次性報價區間

競拍熱度創下集中供地以來新高

在大量優質地塊的助力下，本輪集中土拍熱度創下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高，19宗地塊，除4宗僅有1家房企報名的地塊底價成交外，其余15宗(近八成)有多家房企報名的地塊均進入一次性報價區間，整體溢價率增至7%。

其中，熱度最高的當屬青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊，參拍房企就多達20組，包括華潤、中海、中鐵置業、金新城&象嶼、建發&聯發、中鐵建&越秀、華發&江蘇海潤、招商&南山、安徽高速、大華、國貿&葛洲壩(600068)&路勁、大家、綠城、保利發展、金茂、金地&西郊莊園、華僑城、萬科、中天&天陽、碧桂園，該宗地還一度因為系統報價問題，直到20日晚上10點多才完成出讓，最后，該地塊被華發&江蘇海潤聯合體以19.19億元競得，溢價率8.98%，成交樓面價38689元/平方米。該地房地聯動價64000元/平方米，與目前在售的虹橋公館三期的房地聯動價持平，而周邊的同類二手房售價已經到達7萬元/平方米，存在一定的倒掛空間，去化沒有大問題，按照其房地聯動價64000元/平方米測算的話，地房比為60%，房地差為25311元/平方米，盈利空間比較充裕。

此外，本場土拍起始樓板價和房地聯動價最高的徐匯田林地塊，因為房地聯動價的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒有宅地出讓，板塊內暫無新房供應，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿&葛洲壩、中鐵建&越秀、招商蛇口(001979)、華發&英冠、建發、保利發展&西岸、綠城等12組競買人爭奪，在觸發中止價后，中鐵拿下該地塊，成交總價19.05億元，溢價率8.91%，成交樓面價約85505元/㎡，按照13.1萬元/平方米的新房指導價測算的話，地房比為65%，房地差也超4.5萬元/平方米，盈利空間依然較為可觀。

03

三月上海新房去化率攀升至87%

高盈利保障之下房企參拍熱情高漲

CRIC監測顯示，今年一季度上海新房去化率為79%，基本回升至22年03水平，春節后43盤開盤，23盤日光，34盤>70%。在2月的認籌熱度已轉化成開盤后，3月去化攀升至87%，多數樓盤基本8成以上去化。

不僅如此，對比純宅地成交樓板價與其房地聯動價來看，平均地房比為0.54，房地差也均在2.5萬元以上，盈利空間還是比較充裕的。其中，盈利最為可觀的當屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優質地塊，地房比多在65%以下，房地差均在3萬元/平方米以上，并且由于項目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點板塊，按照目前的市場熱度，可基本實現日光，因此這些地塊競拍熱情更高。

04

萬科華潤中海闊別三年強勢回歸

龍湖等民營房企積極性也明顯提升

上海本輪土拍延續去年集中土拍央國企為主力的格局，不同的是，民企參拍的積極性有所提升。本輪成交的19宗地中，有八成地塊被國央企競得，占到本場土拍總金額的九成，至截稿時僅有3宗地塊分別被新天和、龍湖&建華建材、安徽新華競得，總成交額42.7億元，不足本場土拍的一成。值得注意的是，新天和、龍湖&建華建材分別競得的奉賢金匯、嘉定江橋地塊均是底價競得，安徽新華競得的金山亭林地塊是本場土拍中唯一一宗民企競得的進入一次性報價階段成交的地塊。

央國企中，收獲最大的當屬保利，將寶山大場、閔行莘莊、青浦竹盈路3宗地塊收入囊中，并且這三宗地均為進入一次性報價區間的地塊，可以運氣爆棚。另外，招商、金地、象嶼表現也比較突出，均收獲兩宗地。

值得注意的是，本場土拍也是萬科、中海、華潤闊別上海土地市場三年之后的首場土拍，三家房企表現均十分積極。其中萬科、華潤均有斬獲，萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊（37.83億元底價競得）、閔行梅隴社區地塊（與中鐵建聯合拿地，一次性報價階段競得，75.49億元）。華潤則以30.15億元的總價拿下青浦區西虹橋小淶港（進入一次性報價）。

整體來看，受新房市場熱度回升、土地質量改善和部分地塊房地聯動價放松的多重影響，2023年上海首輪土拍熱度迅速升溫，有多達50家房企報名參拍，其中不乏民營企業。競拍結果來看，其中近八成地塊進入一次性報價區間，市場熱度顯著提升，整體溢價率增至7%，創先2021年集中供地以來的新高。值得注意的是，雖然近來面向房企的融資政策有所放松，但在行業資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數民營房企的資金壓力仍舊趨緊，進而影響了房企的競拍熱情，因此拿地主力依然是央國企。

展望未來，鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計5、6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。房企拿地方面，在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

排版 |Jenny

本文首發于微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。