環球最資訊丨房地產市場分化超預期，中小房企迎來生存大考

紅周刊丨秦佳麗 惠凱

房地產市場分化正在加劇。對今年“五一”假期樓市表現，多位業內人士的反饋是“平淡”二字。而事實上，樓市成交量溫和回落的趨勢自4月份以來已經初步呈現。機構數據顯示百強房企4月單月銷售額環比下降17.4%，年初“小陽春”現象未能進一步延續。在樓市弱復蘇之下，房企拿地動作保持謹慎。更進一步，一些出險房企經營本身已經成為重大問題，部分房企已經不可避免地將從A股退市。有專業人士指出，房地產行業正在經歷出清過程，市場份額在向國央企和部分優質民企進一步傾斜。

“五一”假期的樓市是一面鏡子，照出了樓市的冷暖和房地產行業的變化。據統計，今年“五一”假期樓市成交量好于平時，但弱于往年同期，表現比較平淡。在房地產行業，銷售端，在保利發展、萬科、中海地產激烈角逐頭部陣營的同時，部分中小型房企及出險房企已游離在主流市場之外；融資端，盡管“三支箭”惠及房企類型有所擴容，但債券融資主體仍是國央企，民企特別是面臨經營困難的民企難以享受融資便利，部分房企正陸續迎來退市。

(資料圖片僅供參考)

有業內人士向《紅周刊》表示，目前房地產行業依然是弱復蘇，還需供給端及需求端支持性政策雙向發力。

“小陽春”形勢溫和回落

“雙面五一”背后樓市分化加速

“中規中矩，大號周末?！睆V東中原地產項目部總經理黃韜向《紅周刊》表示，“今年‘五一’樓市不能說最差，但也算不上最好，我們把這叫做‘大號周末’，比日常周末好一點?！?/p>

黃韜提供的一組數據顯示，經歷3～4月集中推售期后，廣州房企供應節奏放緩，2023年“五一”假期廣州預計推新約2800套，接近2022年同期推貨量，但節前一周搶跑現象減少?！拔逡弧逼陂g廣州住宅開盤去化率約24%，較去年“五一”“國慶”有所回升，但與全年27%的平均去化率仍有差距。

而且，廣州市場是以改善型住房去化為主。當地市區總價600萬元～1000萬元的改善型樓盤以順銷為主，“五一”假期項目認購數量可達50套以上，人氣、去化俱佳；增城、花都等外圍區域剛需樓盤奉行“以價換量”，其間均價與去年底相比跌去10%～12%，部分項目認購數量僅為個位數。

“‘五一’期間項目成交量比平時要好，不過價格并沒有上浮。當然，這達到了我個人的預期，但我的預期本身比較低。”首鋼地產市場經理馬騰飛近期聚焦重慶市場業務，其向《紅周刊》表示，從銷售數據上看，重慶市場4月份不如3月份，3月不如2月，前期“小陽春”過后市場有所轉淡。

機構多用“平淡”定義今年“五一”樓市，據中指研究院數據，受低基數影響，2023年其重點監測的40城成交規模較去年“五一”假期增長25%，但較2019年同期降幅仍超兩成。

與此同時，市場分化在不同能級城市之間仍然顯著。其中，歷來趨穩的一線城市成交量在今年“五一”假期整體增長，其間除了北京樓市日均成交量同比下滑65%，廣州、上海、深圳分別實現10.3萬平方米、7.7萬平方米、2.8萬平方米，同比增長16%、773%、43%。對比之下，中指院重點監測的三四線城市中仍有近四成錄得成交面積下滑。

“今年‘五一’樓市轉淡并不在市場預期內?！敝袊鞘蟹康禺a研究院院長謝逸楓向《紅周刊》表示：“在我們的預期中，‘五一’假期的樓市會好過四月份，且好于去年形勢，部分城市不排除有一波‘報復性反彈’，結果總體來看今年‘五一’中規中矩，相對平穩?！?/p>

在謝逸楓看來，當下樓市成交有所回落出于多方面原因，一是前期積壓需求得到釋放，后續增長乏力；二是各方信心不足，沒有積極入市；三是房企銷售價格調整上沒有達到消費者預期；四是部分城市政策調控還有空間，住房需求還沒有完全釋放。

TOP10房企座次爭搶激烈

部分知名房企跌出銷售百強陣營

實際上，樓市溫和回落自4月份以來已經有所體現。中指院數據顯示，2023年1～4月，百強房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。不過，前期積壓需求集中釋放后，部分重點城市市場活躍度有所下行，百強房企4月單月銷售額環比下降17.4%。

“目前企業分化非常明顯?！敝兄秆芯吭浩髽I研究總監劉水向《紅周刊》表示，“從TOP50房企1～4月銷售表現來看，央國企銷售額、銷售面積同比平均增長95%、86.2%；民營企業銷售額、銷售面積同比平均降低14.3%、9.3%。央國企與民企的銷售顯著分化?！?/p>

《紅周刊》梳理機構榜單了解到，今年行業頭部效益凸顯，行業深度調整下，國央企韌性更強。今年前4月達成千億級銷售額的房企包括保利發展、萬科、中海地產、碧桂園、華潤置地、招商蛇口(001979)6家，數量較去年同期增長一倍。

從各梯隊門檻來看，前4月TOP10入圍門檻同比增長24.49%至605億元，在不同梯隊中增幅最大。與此同時，目前TOP10陣營座次爭搶激烈，今年前4月，行業銷售額TOP3陣營由“碧萬?！备鼮椤氨Ｈf中”。其中，保利發展今年以來穩坐榜首，以1556億元繼續領跑，銷售額同比增長28.38%；中海地產沖入TOP3，銷售額大增63%至1179億元。（見表1）

與去年同期相比，今年前4月TOP10陣營缺失了融創中國、金地集團(600383)，濱江集團(002244)、建發房產順勢“補位”，分別以607.3億元、605億元的銷售額躋身該梯隊，同比增幅均達70%。

“強者恒強”的同時，部分中小房企、出險房企銷售增長乏力，《紅周刊》梳理中指研究院榜單統計，今年前4月份的百強房企陣營中，銷售額降幅居前的為融信集團、時代中國、融創中國、正榮集團、頤居建設等6家房企，銷售額同比下降均超過50%。

更多出險房企已游離在百強陣營之外，榮盛發展(002146)、祥生集團、奧園集團、佳源集團、中天城投等近10家爆雷房企已消失在今年一季度的百強房企榜單。

事實上，部分出險房企目前已經游離在主流的銷售市場之外?！拔覀兘跊]有關注主流的市場銷售拓儲情況，爆雷以后的項目銷售，已經不能用正常的市場節奏來衡量?！蹦澄髂蠀^域出險房企融資管理中心負責人告訴《紅周刊》，“目前出險房企幾乎融不到資金，眼下主要各自去進行債務展期和項目盤活。各地政府對盤活過程里的風險隔離支持政策不同，每個項目也具有特殊性，有的企業項目值得自救，注入新資金后可以重新開發，不過有的企業項目其實已經盤活無望?！?/p>

某上市央企系房企相關人士向《紅周刊》透露，公司2023年的拿地方針是慎之又慎，大方向上，公司計劃更多把紓困出險房企+項目儲備有機地結合起來，即通過承接集團旗下的部分地產項目，重點是集團旗下信托和銀行參與出資或抵押劃扣來的出險民企項目。相較于常規拍地，上述做法“一舉三得”——成本較低，協助兄弟公司化解金融風險，更可以完成監管部門交代的履行央企責任、協助化解地產風險的重大期望。

據《紅周刊》此前報道，多家頭部的央企系信托公司普遍有數百億元規模不等的風險地產信托計劃，這些項目的開發商基本都是大型上市房企，僅恒大一家的信托融資余額就超過了兩千億元。

總之，通過紓困方式拿地，仍然是對存量地產項目做文章，不涉及增量空間。

“三支箭”資金支持尚未大規模落地

民企融資難現象很普遍

對房地產行業來說，當前最缺的就是錢。除了來自房地產系統內循環中的銷售資金，目前房地產行業現金流仍有待外部“輸血”?！都t周刊》了解到，盡管去年底“三支箭”出爐后覆蓋融資主體更加多樣化，但當前民營房企獲得資金支持尚難落地。

今年5月，民營房企儲架式注冊中期票據陣營再添新成員，粵系民營房企珠江投資獲得中國銀行(601988)間交易商協會批準注冊30億元中期票據。自此，支持民營房企債券融資的“第二支箭”惠及房企再度擴容，今年以來儲架式注冊中期票據的還有碧桂園、龍湖集團、萬科、新城控股(601155)、美的置業、新希望(000876)地產等多家房企，獲批注冊中票總額已逾千億元。

實際上，當前包括中期票據在內的債券融資是房企主流融資工具?！都t周刊》查詢Wind數據了解到，相比大幅縮水的海外債發行規模，今年房企境內信用債發行勢頭有所回暖。截至5月10日，今年已有83家房企成功發行217只境內信用債券，融資規模合計約2124億元，同比增長28%。

從債券融資主體看，央國企依舊是發債主力，目前占據境內信用債發行規模TOP5的為金融街(000402)、首開股份(600376)、上海金茂、保利發展、陸家嘴(600663)，融資規模依次達143.7億元、133億元、107億元、94.64億元、92.26億元，平均票面利率低至3.54%、4.27%、3.92%、3.01%、3.36%。（見表2）

相比之下，民營房企在境內信用債融資市場普遍缺席。今年以來民企構成的境內信用債發行陣營包括美的置業、新希望地產、碧桂園、濱江集團、卓越商業、華宇集團、中駿集團控股、雅居樂集團、合景泰富等9家企業，合計發債規模約116億元，在今年境內信用債發行規模中占比不足一成。

另外，盡管去年底多家民營及混改房企拿到發債“入場券”，經交易商協會支持儲架式注冊中票，但目前真金白銀拿到手的僅是少數。截至5月10日，僅有美的置業、碧桂園、新希望地產分別成功發行規模12億元、17億元、18億元的中期票據，且均獲中債增提供擔保。

“融資方面，4月房企融資又現冷意。房地產行業信用債融資408.5億元，同比下降5.1%，環比下降38.8%，同比及環比均出現明顯下降?！眲⑺榻B說，“支持房企發債融資需要進一步加大力度。去年底以來，房企申請注冊發債規模超過1400億元，并有個別企業增信發債落地，但是受益企業數量有限。增信發債要采取更靈活的央地聯動擴容擴圍，使更多中小民營房企受益?！?/p>

據介紹，上市房企股權融資的支持力度也需要加大，A股上市房企股權融資目前都在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。需要開辟綠色通道，加快股權融資落地。

《紅周刊》了解到，去年底監管部門提出“房企股權融資優化5項措施”以來，目前已有27家A股房企披露增發預案或意向性公告，已披露的擬募集資金規模合計約560億元。然而，盡管增發陣營覆蓋區域房企與出險房企，但敢于實施大額定增的仍以國央企為主，其中計劃募資規模居于TOP5的為萬科A、保利發展、新城控股、華發股份(600325)、外高橋(600648)，各預計募集資金150億元、125億元、80億元、60億元、35億元，擬用作補充流動資金、項目開發或償還債務。

不過，在3～6個月左右的定增周期內，房企籌劃再融資事項面臨監管部門核準發行、說服潛在投資者等多項環節，該輪A股房企定增目前普遍停留在董事會預案或股東大會通過階段。

值得注意的是，被業內外矚目的萬達商管，港股IPO近期遇阻，對賭和現金流壓力驟然加大，也令各方意識到即便是未出險的民營房企和商業地產公司，通過一級市場融資難度仍然較大。

房企集中退市、優質房企亦重挫

股債超預期回調凸顯三大隱憂

在債券二級市場，其價格也反映出整體的房企格局。去年11月后一度暴力反彈的旭輝債近期再次回落至低位，20旭輝03、21旭輝02等價格跌至30元以下，凸顯部分債券持有人對未到期的旭輝境內債券的利息和本金兌付信心不足；旭輝控股集團股票也進入停牌狀態。停牌前旭輝控股集團的股價回調至0.76港元，相當于去年10月初的股價，即地產行業最為艱難的時刻。

有高收益債私募基金的基金經理向《紅周刊》表示，去年11月后尚未違約的優質房企，債券反彈行情到2023年明顯分化，比如碧桂園的債券相對穩健，而遠洋等被寄予厚望的部分優質房企股債走勢卻顯示現金流風險仍然存在，背后是部分所謂的優質房企銷售回暖還沒出現以及融資支持亟待落實。

盡管如此，碧桂園的股價在去年12月反彈到3.5港元后一路回調至目前的1.7港元附近，再次回到去年10月初的股價區間。A股的部分優質房企股價近期也跌回至去年10月下旬的區間，距10月底的歷史性底部僅一步之遙。更有甚者，新晉房企“NO.1”、央企背景加持的保利發展，近期股價回調至去年10月底、11月初的水平，令股吧、雪球不少股民和網友大呼看不懂。

在融資端和需求端均難以打破局面的部分房企，最終走到了退市這一步。繼藍光發展(600466)股票觸及終止上市條件后，貴州本土龍頭房企中天金融(000540)面值退市也已板上釘釘，嘉凱城(000918)、泰禾集團(000732)、泛?？毓?000046)等昔日的大中型房企均加速跌破面值。站在1元股生死線附近的還有ST粵泰、ST陽光城(000671)、*ST宋都等績差生，且近期都出現連續跌停走勢。

前述私募基金經理認為，在績差房企退市背景下，A股優質房企也遭遇暴跌的原因主要來自三方面：監管層今年以來放寬再融資，房企紛紛實施大規模定增，攤薄每股收益；房企近期披露的表現不佳的2022年業績和資產質量，讓部分二級市場投資者冷靜了下來；房企公布2022年度分紅方案，股價提前走出除權行情。他指出，參考優質房企過去幾年的同期走勢，2～4月后往往會有一波陽春行情熱度退去，及股票分紅方案公布后提前走出除權行情的回調行情，下跌周期持續達幾個月。

前四月近兩成百強房企零拿地

行業回暖有待“強心針”

總之，謹慎補貨、收攏聚焦正成為當下各梯隊房企的共識。據中指研究院數據，2023年1～4月，TOP100企業拿地總額3150億元，拿地規模同比下降13%。

《紅周刊》了解到，盡管以長三角區域為代表的民企今年拓儲積極——偉星房產、坤和集團、濱江集團分別以78億元、75億元、66億元居于今年前4月房企拿地金額榜單TOP9、TOP12、TOP13。不過，今年前4月仍有兩成百強房企在公開土拍市場沒有土地入倉，其中，美的置業、遠洋集團、金融街、路勁基建等10余家銷售百強房企并未出現在同期的拿地TOP100榜單。

某東北區域房企前任總經理、房地產自由投資人王維旭向《紅周刊》表示，當前房企拓儲仍然有顧慮，“一方面，土地價格高企，所得稅、土增稅需要預交，建安成本持續增加，加上土地出讓條件比較剛性化，報建審批繁雜，驗收困難重重；另一方面，住宅項目銷售比例需要達到70%左右才能維持最基本運營，目前能回流投資資金已是基本目標，然而近年銷售市場低迷，導致銷售無法溢價，利潤難以保證，投資周期也大幅拉長?！?/p>

“樓市還是在分化中，熱門城市土拍市場尚可，但不行的城市依然不行。大多數房企也沒有能力談后續投資計劃，現在都處于去庫存的狀態。比如重慶最近的這波土拍，只掛了2塊地，可想而知現在房企對于拿地的能力和態度了?！瘪R騰飛如此表示。

即便是在高能級一線市場，比如北京，也難逃分化行情。5月8日，知名地產分析師張大偉在微信朋友圈點評稱：“小陽春已經差不多了，后小陽春時代，北京市場再次進入嚴重分化時代。二八分化現象將特別明顯，不僅是買房，買地也一樣”。

而在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，今年前4月，國央企的拿地活躍度較高，地方城投類企業的身影漸退，同時部分民營房企逐步回歸，但多數企業新增投拓仍然較為謹慎，主要顧慮在于市場恢復的持續性走弱，加深了企業對后續項目去化和收益的擔憂。不過，其對下半年市場穩健回升依然持有一定信心：“一方面，4月銷售端雖然暴露出持續性弱的特征，但政策端仍在繼續釋放利好信號，預計銷售回落是短暫的，大概率將重新回到企穩回升的軌道上；另一方面，熱門城市土地市場當前熱度較高，并且今年多城調整成‘少量多次’的供地模式，或將在一定程度上保障今年土地市場熱度?！?/p>

“4月份房企的銷售、融資主要指標均出現明顯下降，表明一季度的市場是脈沖式復蘇，市場復蘇的基礎還比較弱。目前行業是弱復蘇，還需供給、需求支持政策雙向加力?！眲⑺赋觯靶枨蠓矫?，一線城市市場變化具有示范及帶動效應，支持剛性和改善性需求釋放的政策空間仍然很大，要降低限購社保年限要求、降低二套房首付比例、降低利率，提高普通住房認定標準，更多激發剛性和改善性需求釋放；供給方面，房企信貸、發債、股權融資的支持工具還需要繼續發力，盡快落地見效?！?/p>

展望未來，房地產繼續回暖仍有待“強心針”。5月初召開的清華五道口首席經濟學家論壇上，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出：今年一季度新房銷售大致同比持平，但新房開工下跌了18%左右，土地出讓金下跌27%?！敖衲暌患径鹊耐恋爻鲎尳鸹净氐?010年左右的水平。如果土地出讓金在去年下跌超20%的基礎上，今年繼續出現兩位數的下跌，未來幾年房地產投資大概率將是負增長，對經濟的負面影響可能會持續。”

（本文已刊發于5月13日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）