房企自救的水花越來越小了

【資料圖】

5月22日，昔日千億房企“西南王”金科股份(000656)被債權人申請重整。

22日晚的公告顯示，金科收到了端恒建筑發來的《告知函》，函中指出，端恒建筑合計持有金科作為承兌人的商業承兌匯票2791.55萬元，經多次催收后，金科均未予以承兌兌付。

端恒建筑認為，雖然金科不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，金科仍有一定的重整價值，為保障其合法權益，端恒建筑決定向五中院申請對金科進行重整。

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金科或將迎來重整時刻

對此，金科股份表示，重整不同于破產清算，將積極支持配合重整相關工作，各方相向而行，盡快推動，既化解公司存量債務風險，也保護全體債權人和出資人的合法權益。

但同時金科也表示，目前公司是否進入重整程序存在重大不確定性，公司股票可能被實施退市風險警示，也可能面臨終止上市風險。

截至今日收盤，金科股份報1.07元/股，跌幅達4.46%。

據此前報道，2022年12月30日，金科一只存續規模為3.25億美元、票息6.85%的美元債構成境外債務違約，也宣布了企業的正式爆雷。2023年2月，“20金科地產MTN002”未按時并足額兌付本息共計5138萬元，金科境內債務也違約了。

中指研究院企業研究總監劉水指出，當企業無法按期償還債務時，債務雙方可以協商進行債務重組，一方面幫助債務人緩解償債壓力，另一方面，債權人也能在最大程度上減少損失。而在實踐中，企業多采用兩到三種方案的混合重組形式。

實控人黃紅云也在同日進行的公司2022年度股東大會投資者、媒體交流會上表示：“不管是引進國有企業戰略投資人成為公司大股東及重要股東，還是債務重組重整，任何有利于公司化解流動性困境、回歸平穩健康發展的工作我都會全力支持。”

他透露，公司正在采取積極有效的措施切實開展引進戰略投資人的工作，此項工作進展順利，也得到了重慶市委、市政府及各級部門的大力支持。

在被申請重整后，金科股份的大股東金科控股進行出手增持。增持計劃顯示，金科投資控股（集團）有限責任公司擬增持金額合計不低于5000萬元，且不超過1億元，增持價格為不高于1.5元/股。

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以“時間換空間”

2021年以來的地產行業進入了深度調整期，部分房企出現流動性困難，從而爆發了密集性的債務違約。與此同時，許多房企也開始積極自救。

劉水指出，具體來看，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現債務重組，另外，部分企業通過逆向混改等形式化解風險。

出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。2021年以來，恒大、中國奧園、融創、龍光等多家企業提出債務展期方案，延長償還時間。

部分房企通過以資產清償債務，但此種形式通常與債務展期相結合，即以部分現金償付債務，剩余債務進行展期。從目前房企做法來看，陽光城(000671)、富力等房企均給予一定比例的現金償還疊加剩余債務展期的做法。部分房企也通過實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

債轉股目前也有部分房企采用，如華夏幸福(600340)通過以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”股權的方式，抵償債務金額。此外，融創、恒大也提出債轉股的重組方案。

逆向混改是另一類化解房企經營風險的重要形式，主要包括股權轉讓和增資擴股等形式，通過引入資金實力更強的國企股東，加大對公司經營活動的支持或依托股東背景為公司再融資增信，化解公司經營風險。華南城引入特區建發集團，建業地產則引入河南同晟置業有限公司。

劉水表示，債務重組是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態，改善經營現狀，回歸正軌。

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救不回的暴雷房企？

歷經“雷霆手段”調整，高杠桿型房企爆發的流動性危機席卷行業。根據中指研究院統計，2020年1月-2023年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。

當時，許多業內人士建議大部分開發商的最好打算應是放棄外部救助的幻想，唯有自救可能更符合實際。這樣企業才可能活下去，不被破產清算。但歷經兩三年積極奔走自救，不少房企的債務狀況卻仍在惡化，在抵御退市之戰中節節潰敗。

目前已有ST陽光城、ST泰禾、ST美置、ST粵泰、*ST宋都、*ST海投等多家房企拉響退市警報，截至今日收盤，其股票價格均低于1元。

而*ST中天、*ST藍光因連續20個交易日的每日收盤價均低于1元，觸及“1元退市”的規定，目前已收到交易所擬決定退市前的事先告知書。

在港股市場，除已被強制退市的新力控股、被香港高等法院頒令清盤令的佳源國際，包括恒大、世茂、祥生等超20家房企仍處于停牌狀態。若在規定期限內未能滿足復牌條件，其也難逃被強制退市的結局。

以中國奧園實控人郭梓文的自救實錄為例，自2021年官宣違約后，郭氏兄弟同時啟動全面債務重組，投入化債工作，也進行了出售資產、項目戰略合作、引入戰投等系列化債動作。

中國奧園實控人在該公司出險之后通過多次配股補充流動性，比如郭梓文于2021年底曾完成1.62億股的股份認購。

奧園也通過多次出售資產回籠自救，補充流動性，包括以約10.7億人民幣的價格出售加拿大多處資產；出售澳大利亞兩家附屬公司股權回籠資金5.68億港元；出售珠海奧園華富置業有限公司的60%股權；以2.56億港元折售奧園健康29.9%股權予南奧橋基金等。

5月12日，中國奧園發布公告稱，公司已與買方Macdonald Communities Limited訂立協議，出售加拿大資產，現金總代價5030萬加元（相當于約2.99億港元）。

但現實卻是，兩年自救至今，中國奧園已停牌一年有余，按照18個月停牌期計算，距離9月30日除牌預警不到4個月。2021年中報的財務數據顯示，其總資產規模為3161.55億元，總負債為2628億元。

對于已經暴雷的房企而言，銷售面的回暖其實收效甚微，更難過的是，融資的“政策春風”也并未輕撫出險房企，這無疑將暴雷房企的兩條“輸血管道”都堵死了。

根據研究機構克而瑞發布的數據，2022年下半年以來，房企融資環境得到適度改善， 紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”，但從54家重點樣本上市房企的財務情況來看，87%房企所持有現金同比下降，房企融資環境整體遇冷，大多數房企的再融資情況不容樂觀。

對于這樣的局面，IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，這些出險房企顯然已經無力采取重組、回購等措施重振股價，短期內也無法通過恢復經營來提振市場信心，只能被動等待退市。退市會讓企業經營條件更加惡化、恢復正常經營更加困難。如果企業選擇不躺平，積極自救，對推動債務重組和恢復經營仍有助力。

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