環球快消息！酒店品牌升級是更新改造嗎?

需求之下滿足雙方

有限服務連鎖品牌集團，隨著旅游市場復蘇的加快，在賽道上同時做著兩件事：一是想方設法創立新的品牌，打造樣板間，在品牌項目投資展會上吸引新的客戶, 擴大增量市場；二是對原有品牌的門店要求升級換代，將經濟型的升級為中端，將中端1.0 版的升級為2.0 – 3.0 版本， 提升存量市場。兩件并行的事，同時為了滿足兩大需求：一是為了滿足顧客的與時俱進消費體驗需求，二是為了滿足資本市場要求的持續增量維持股價的需求。有些集團在當下賽道上的雙行線上走在前列，有些集團卻處于簽新拋舊的艱難行程中。

(資料圖)

品牌升級更新改造

在行業中，對于全服務產權式酒店而言，為了不動產的保值增值，開業運營始，都會在每年的營收中提取一定百分比的更新改造基金，在投資方委托國際品牌管理或國際品牌特許經營的雙方合作合約條款中，都有對更新改造基金的提取和保管、使用的明確規定，該項每年提取的基金都由投資方專項賬戶存儲，專項資金一般在開業5年左右時間就某些設備或部位需要更新改造時動用，以保證酒店持續有品質的運行，給消費者支付價位的價值回報。

品牌升級屬于更新改造嗎？除了新簽合約，在原門店實行品牌升級，其實就是對門店的更新改造。對比租賃物業酒店而言，投資方沒有不動產的產權，一次投入裝修后基本沒有設置更新改造的專項基金賬戶，在加盟品牌開業運營時，往往更多的是考慮投資回報的年限。確實也有部分租賃物業投資者，在租期到限被房東要求加租而感到房價天花板租金擠抹利潤時，不得以退出行業。再次租賃該物業的新投資者，則會根據租金水平而更換升級品牌以平衡盈利點。

另一種情況是投資方租賃的是較長期物業，有10 – 15年期限，加盟品牌經營一直比較順利，5年以后投資也大部分得到回報，但裝修風格和設備設施有所陳舊，和同品牌的升級版相比，價格難以賣出前幾年的水平，品牌方會鼓勵換新升級版繼續經營。作為租賃物業的投資運營方，對于幾年賺取的利潤再次投入往往猶豫不決，升級的內容基本是在大堂區域增加咖啡吧、便利店、早餐提升價位和品種等，而整體更新提升會體現在智能化服務和時尚軟裝上，升級換新，投入增加了，運營成本是否會增加，原有的客戶是否為升級品牌的提升價格買單？能否賺取更多利潤這樣一個現實問題令投資方感到困惑，因為同等級的品牌都在做相同的事，是否會從原來的出租率價格卷提升到新的內卷？

資金保證持續發展

其實對于租賃物業的加盟投資方而言，糾結最多的還是資金投入問題，這些投資方很少有存儲更新改造的資金，就是運營得當有理想贏利的，也會擔心再次投入的回本前景。投入沒有產權的物業，為品牌方進行包裝，從換位思考的角度，加盟投資方的困惑和猶豫不難理解。如果品牌方能提供資金幫助以及品牌升級后的其他系統保障是否會得到雙贏的結果？行業中已經有上市集團在做這方面的嘗試。

如藝龍酒店科技正在對于行業中的存量市場進行整合提升，其利用公司多年搭建的平臺，將多家運營多年的小型酒管公司納入平臺，運用金融和會員體系，實行對酒管公司的扶持，同時推出“龍頭計劃”，該計劃包含億級資金支持、0元采購、物資補貼、管理費減免等政策，幫助投資人在籌備開業、存量升級、物資采購等核心需求上給予扶持，這是一種與投資人共同成長的態度和舉措。

最近錦江集團也在深耕金融服務平臺，針對部分酒店存在短期資金需求或融資難等問題，聯合多家銀行機構為投資人推出貸款服務，包括酒店新建、升級改造、供應鏈運營及日常運營等不同的資金需求，嘗試完成投、融、建、管、退的閉環。

更新改造，品牌升級是行業各品類企業持續發展的關鍵舉措，也是給一個經營企業重新定位創造新的機會。品牌方和投資方在品牌升級和更新改造問題上，應該是利益的共同體。