度假酒店的崛起與民宿的衰退-環球訊息

在疫情之后，度假板塊的新玩法在不斷衍生發展，傳統民宿產業走向沒落，隨著新消費人群的形成，度假產業及度假酒店的發展將是一個非常值得關注的話題，度假酒店也正在成為繼城市中高端連鎖后一個新的增長極。

民宿的“來由”

(相關資料圖)

我時常在和酒店及民宿業主交流時科普到底什么是民宿、什么才是度假酒店，兩者區別在哪？因為行業內對民宿的概念是有些混淆的。

城市里的短租房、鄉村里的民宅、仿古建筑里的酒店、有點文化特色的酒店、民族風情的住宿體等等都習慣性的被人們稱之為民宿。在這些特定的住宿體系內，度假酒店和民宿一直都沒有明確的分界點，因為特殊的行業背景，所以這一塊的住宿體系概念一直都比較混亂。

從字面和權威的書面字眼來理解民宿，英文名Minshuku，發源于日本，是指利用當地閑置資源，民宿主人直接參與，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。

民宿實際上更多的是來自于英國，在上個世紀60年代開始，英國西南部與中部地區人口稀少的農家，為了增加收入開始出現民宿，采用B&B（Bed and Breakfast)的經營方式，性質屬于家庭招待的方式，這是英國最早的民宿。

所以說民宿的真正來源于住宅這一特殊屬性，這里的住宅更多的是指代的農宅，而非城市高層住宅，利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，為外出郊游或遠行的客人提供個性化住宿場所，這應該是民宿較為全面的解釋。

而中國文化和旅游部在2019年7月19日發布的《旅游民宿基本要求與評價》里明確規范了民宿行業標準、定義及等級劃分等，就是利用當地閑置資源、民宿主人參與的小型住宿體，并將旅游民宿分為三個等級，五星、四星、三星。

而在有些地方，將房間數量作為衡量民宿與酒店的標準要素，如某些地區把14間房以下的歸為民宿，這個或許有些片面，其實民宿與酒店的區分首要的規模、其次是土地和房產性質，小體量的民宅改建為民宿，超過這個體量的有商業概念的應該歸為酒店序列。

從國內民宿的發源看，最早要看臺灣省，在上個世紀八十年代就出現大規模的發展，因政府的“觀光農業”刺激，成為了當時臺灣省一個新興的鄉村旅游經濟產業。

而大陸的民宿發展基本是在1998年間出現，開始以農家樂、漁家樂形式出現，在2011之后，因為網絡預訂平臺的興起，民宿產業才迎來蓬勃發展，也逐步形成了幾大民宿產業集中區；

莫干山的旅游民宿集中地成為中國民宿產業集中的標桿；麗江、大理為代表的云貴川藏區民宿更是成為眾多旅游愛好者的首選旅游目的地；嶺南山海民宿集中區成就了別具特點的民宿集群；

傳統徽鄉民宿區更是以徽派建筑為代表形成了建筑特點的民宿連片區；西北高坡民宿區如中衛、西安等地創造了非常具有特點的西北風情。所以說民宿與鄉村是密不可分，

我們在這里先把民宿與城市短租房做一個切割，城市里的高層住宅不是真正意義上的民宿。國內民宿從開始到現階段發展，已經形成了一個非常大的產業鏈，成為旅游城市及目的地非常具有影響力的經濟增長點，民宿的火熱也帶動了相關產業的綜合性增長。

民宿的發展“軌跡”

從國內逐步形成的五大民宿集中連片區來看，民宿的野蠻生長也為這個行業帶來了危機。從早期民宿的高回報到如今大多數民宿入不敷出的狀況看，民宿的發展已經進入了新的階段，

行業的變遷、城市連鎖酒店的發展、客群喜好的改變都對這個行業帶來著深遠的影響。國內民宿發展迅速，但是絕大部分依舊是定位低中端的產品，

隨著受眾年紀的擴大、生活品質的提高、追求多元化消費場景、客群年輕化之后，大量低端的民宿、環境一般、沒有核心配套的民宿將逐步失去市場，而另一方面稀有的高品質民宿房間緊俏導致價格虛高，節假日價格幾何式增長，這都是制約民宿行業健康發展的因素。

在國內實際也就20多年的發展歷程，經歷了農家樂式的起源階段到2000年后的個性化階段再到現階段的品牌時代，民宿實際經歷的三個時代的產品依舊存留在當下這個社會。

隨著品牌化的深入、客群的持續改變、疫情的催化作用，前兩個階段的產物會加速淘汰，第三階段的民宿也會更新換代甚至重新提升，或許民宿真正進入到了一個健康發展時期。

何為品牌時代，從大的區位來說，莫干山、大理、陽朔等酒店民宿的品牌代名詞；從小的來說，莫干山裸心谷、半山民宿、大理雙廊民宿等就是品牌的含義；

從單店來說，禪驛酒店、莫干山西坡、中衛大樂之野、上海武康路隱居繁華公館等就是品牌的意義。所以民宿產業發展至今，時代更迭與產品淘汰持續加快，而升級后的民宿實際成為度假酒店的雛形，從而形成了度假酒店產業集群，這就是我們所說的度假酒店的崛起和民宿的衰退。

無論度假酒店還是民宿，都是依托度假的深刻含義，都是為度假人群提供獨特的住宿體驗。我們前面說了民宿與酒店的界限，而度假酒店與民宿的界限就變的確實模糊。

這一塊要從產業發展趨勢和消費客群消費喜好變化角度來分析，主要消費年輕人的民宿及度假酒店產業面對的客群基本為同一個人群，這一人群目前的消費觀逐步變為多元化與個性化并存。

一個小型的單一的民宿住宿體或許無法滿足親子、群體出游的消費需求，民宿迸發出來的衛生、安全隱患也是制約高端客群消費的主要因素，而傳統民宿區出現的高端度假酒店形態逐步增多，如麗江的悅榕莊、金茂酒店；

莫干山的郡安里度假酒店、開元森泊度假樂園；陽朔在水一方酒店、悅榕莊；成都青城山、峨眉山的禪驛酒店、六善酒店、藍光己莊度假酒店等都為各地傳統旅游區提供了更多的安全住宿場地，而且功能更為豐富，配套更為齊全，更好的衛生和服務。

隨著文旅大產業的發展，未來這些地區規模化的度假酒店將逐步增多，進一步擠壓民宿的生存空間，并進一步催化低端住宿產業淘汰和升級。

度假酒店的的“潛質”

度假酒店的形態一方面是城市酒店一部分，另一方面更多的是度假民宿的升級孵化，只是他存在于商業用地與房產性質上，跟多元化的配套和更為全面的服務及管理系統，更大的體量。

酒店基本存在于度假景區及度假城市，與鄉村相去甚遠，但也相輔相成，互為妯娌共進關系，都受行業特點影響，冷熱交替，共度季節性危機。

度假酒店的定義不單單是開在與度假有關的地方，更多的是擁有完善的度假配套產業，如溫泉、親子樂園、養生、山道、高爾夫、游泳池；或者靠山、靠海有沙灘、靠江靠河靠湖等自然景觀，這些才是一個度假酒店的特殊標簽。

另一個度假酒店的核心就是在地文化的主創，從杭州的安縵到青城山的六善，核心就是獨一無二的設計呈現了在地文化的呈現與文創的落地。

進入新千年的第二個十年，民宿迎來了黃金發展期，以莫干山、陽朔、大理麗江等為代表的地區出現了大量的民宿，民宿經濟蓬勃發展起來，

在那時，民宿投資成為城市白領階層非常向往的投資方式，因為民宿暴利的時代就發生在那個時期，投資一家民宿兩年內回本成為常態，旺季一房難求也是所有民宿的常態，這也導致大量的城市人群進入到這個行業，舉家進行投資，擁有一家民宿成為那個時代的風潮。

但是市場的發展規律永遠是供需關系的挑戰，而且在新世紀以來，新鮮事物不斷更新，消費方式逐年改變，可以說民宿在2015年是個分水嶺，之前開民宿能虧本的少之又少，之后賺錢的民宿少之又少。

一方面是大量出現的民宿打破了供需關系，另一方面城市中檔品牌酒店的發展也在蠶食著這一部分客源，因為在2015年前，國內市面上依舊是大量的經濟型品牌酒店和單體酒店充斥市場，民宿這一特殊住宿形態的出現讓人們眼前一亮，更甚的是民宿把情懷相掛鉤，住一晚民宿成為所謂追尋情懷的窗口。

2015年后，各種品牌百花爭鳴，各種形態的酒店出現在城市中心甚至景區附近，對比傳統民宿性價比更高。2015年后，民宿開始走下坡路，據相關數據統計，近兩年，整個民宿市場的平均入住率下降到30%以內，盈利成為民宿行業的難題。

隨著越來越多的人逐步退出民宿行業，這個行業也迎來新的洗牌，疫情的爆發讓這個行業出現快速的變革，

在一些地區逐步出現了體量更大、形態更豐富、內容多元化、主題更鮮明的住宿度假體，這就是度假酒店的出現，住好成為度假酒店的核心訴求，能滿足客人不同的需求是度假酒店的服務理念，而非傳統民宿的情懷趨勢。

擁有專業的酒店管理和具備標準的服務內容，也具有民宿的設計調性和情懷驅動、文創植入，這是新型的度假方式，更加迎合了當下主流消費人群的需要。所以，民宿的最后一部分客源正在被度假酒店所蠶食。

這三年疫情下的酒店市場什么產品最火？度假酒店最火，而度假酒店里的高端產品更火。這兩年什么酒店最為蕭條，是單體的低端城市商旅產品和中低端的民宿產品，

據相關數據顯示，在整個兩年里，近10萬家這一領域的住宿單元倒閉或者關門，而一些熱門地區的高端度假產品異?；鸨?，如以亞特蘭蒂斯為代表的三亞度假市場在去年的夏季就超越了往期。

另一方面在民宿產品里也有佼佼者，大樂之野、詩莉莉等為代表的民宿品牌在這一年度也是大放異彩。

所以經過兩年的整個疫情，加快了整個度假領域的變革，加速了度假市場的革新。未來的度假住宿主流將是度假酒店取代民宿，而且也會成為中國整個酒店版圖的重要一部分。

疫情改變了國人的消費習慣，也改變了眾多人的生活方式和度假方式，追求更為安全、品質、美學、娛樂、舒適、便捷成為新一代度假人群的關鍵詞，而度假酒店的發展為這個人群提供了最好的選擇。

民宿產業走向“何方”

民宿的熱潮已經漸漸褪去，度假酒店時代的來臨為人們提供了更為多樣的度假產品，但對于度假酒店來說和民宿一樣，依舊面臨著一個非常棘手的問題，那就是財務模型的問題。

大多數的度假酒店投資高于城市酒店，房價高于城市酒店，但回報期遠遠長于城市酒店，是目前的普遍現象。這是因為，中國的度假市場包括消費行為還處于探索之中，這一模式還需要相當長的過程，

我相信在2023年后，隨著變革的深入，度假酒店將會擁有更加健康的模型，而越來越多優秀的度假產品將會面世。

民宿的發展凝結著70或80年代出生的人文情懷，但因為消費人群的逐步變化，更為時尚的年輕的消費主力不再被所謂的情懷忽悠，更為追求舒適和多元化的消費理念，造成民宿產品的衰敗。

一方面龐大的存量供給和放緩的經濟增速也讓供需出現矛盾，一些熱門城市數千家民宿的出現和無法供應這個體量的有限客源，這是問題的根源，

另一方面單一的產品形態讓更多的年輕消費者選擇更為舒適的度假酒店和城市品牌酒店，在這個兩個方面的影響下，民宿未來前途艱難，但機會永遠是留給有準備的人的，像大樂之野這種民宿品牌依舊處于領先地位，預示著民宿主需要更多的思考，讓自己的產品跟得上時代的步伐。

度假端如同城市酒店一樣，未來還是連鎖品牌的天下，當下度假端連鎖化遠未達到城市端的比例，是因為離開了城市標準化產品后度假產品無法形成統一的盈利模式，但我相信隨著市場的不斷革新，未來度假端的標準和服務更為完善，度假酒店也將會進入一個群雄逐鹿的時代。

我們的相關言論和論據在今天都在一一實現之中，疫情之后的度假酒店板塊整體上揚都在印證了這一事實，在國內休閑度假板塊崛起和“千禧一代”“Z世代”等消費群體的拉動下，多元化的度假市場迎來了長足的發展，

而傳統民宿聚集區在遭受重創，短期看是疫情的持續影響，長角度看是消費模式的改變和度假大格局的變化，這和消費結構、消費思維、消費理念、產品供應、品牌思維、投資人方向等都有直接的關聯。

度假酒店的“未來”

度假市場上不是缺乏住宿產品，也不缺乏客源群體，而是缺乏具備審美與內容的核心競爭力產品，在當下的度假酒店市場里，需要設計者思考、業主思考、品牌方思考，

文化與度假資源需要整合起來，不能單單是做一家民宿，而是在地文化的綜合創造，做在地化運營再到最終度假場景打造，從而能形成一個目的地度假形態綜合體，才能更多的吸引客源。

度假市場的發展形態有幾個核心方向，一方面是國內大循環的外界誘導，促使休閑消費轉向內地。另一方面的國內度假市場產品的自我革新，從單一的民宿單元發展到多元化的住宿度假業態，

國內的度假板塊可以說經過了1.0、2.0到3.0的變遷。從早期的隱居、花間堂等民宿品牌的代表如今紛紛轉型高端度假市場，開元森泊及club med地中海俱樂部等這類更為多元的度假村形態發展都為度假市場增添了活力。

除去產品更新的元素之外還有更為核心的要素是消費群體的轉變，早期經濟型酒店發展時期，民宿這種具備情懷驅使的產品打動了第一批度假客人，當這批70后、80后為代表的客人坐在民宿的公共區間，與民宿老板娘（經營者）來一場暢聊心扉的感動，促成了早期民宿的蓬勃發展。

然而國內產品更新換代快，消費群體更新也快，如今是85后、90后、00后的消費群體時代，這個群體占比度假市場80%以上，并且具備強勁的消費實力，他們的消費需求和審美都有著革新換代的變化，

以親子游和自駕、團建帶動的新一代消費群體，是產品被動革新的推動要素，你的產品必須符合他們的審美和需要，否則就無法立足于競爭激烈的度假市場。

度假酒店應該說脫胎于民宿，但不輸于民宿，它更多的是賦予了更多的度假功能，從目的地的角度為多元化的客人打造一個舒適性的度假場所。

隨著后疫情時代的發展，傳統旅游目的地將會繼續遭受多重影響，而擁有不可替代性資源的旅游城市將會變的更為吃香。

拿三亞舉例，疫情緩解后的暑期度假市場蓬勃發展，傳統淡季反而成為反季節旺季，本來在第一季度靠哭慘賣預售而慘淡經營的度假酒店迎來井噴式增長，高端豪華臨海的酒店一房難求，就連當地出租車司機都告訴我們，一個暑期掙回了一年的錢。

同樣擁有優質海濱資源的如北海等地，為何沒有迎來同步的井噴，這和當地的旅游開發和人文環境接待能力等都息息相關。

如今，亞特蘭蒂斯等為代表的高端酒店群成為三亞新的名片，很多人去三亞都是為了奔著想住某家酒店一晚，然后結束旅程。

除了三亞，成都、西安等熱門旅游城市在疫情后也得到快速復蘇，這都是依賴于這些地方獨一無二的旅游資源和人文風情。所以，對于未來的度假酒店及高端民宿發展方向，

傳統民宿地區絕對是經營的紅海，而具備優質不可替代資源的城市、核心城市周邊、景區等將是度假產品的投資方向，因為背靠引流靠山，做起來沒那么累，除非你擁有雄厚的資金，依靠獨特的產品設計在小眾目的地重金打造出一個新的度假目的地。

城市和度假不是獨立的兩個板塊，他們是相輔相成的，只是城市項目的規模和產品線要更豐富，盈利模式更為清晰。城市度假的發展是同步的，而且更容易實現，也會受到Z世代的更多關注。

多維度的度假產業趨勢

中國城市化過程依然是獨立發展的過程，城鄉發展是一個硬幣的雙面，鄉村振興和城市發展是一體兩面的事情，而非簡單的城鄉二元格局。

城市更新項目更多的是城市文化與度假的結合，把想表現的城市文化通過在城市的綜合業態表現出來，實現文化與度假的融合，城市更新項目更多的是把如何吸引95后、00后客群作為主線，把他們的需求和酒店的產品結合起來。

無論從城市度假還是目的地度假再到鄉村度假產品，綜合體化是未來的一個核心方向，度假產品不再單一的依靠住宿單元來實現收益，而是要更好的貼近消費者需要展現多元化供應。

從在地文化的植入到餐飲、親子、自然、康養等配套的植入，更多的滿足三天兩夜的客人度假需要，這才是產生高溢價的方向之一。

目前國內復星旅文、國際集團、開元森泊再到大樂之野、君瀾、華住等集團，都在探索或者發展各種多元化度假產品，從度假酒店到度假綜合體到城市更新產品。

我相信未來的十年，一定是國內度假市場的戰國時期，利用這幾年國內大循環這個間隙，好好打造出自己的產品線。市場上不怕同質化，而是將會有越來越多的差異化產品面世，滿足各種消費群體的不同需求。

在當下及未來，民宿度假酒店的投資方向風險把控是最為核心的考慮因素，而單一依靠情懷驅使的民宿投資熱情必須停止，單一的住宿單元民宿將不再是市場發展的主流，也必然在“沒有內容”的尷尬現狀下被迫淘汰。