公募REITs產品密集分錢了！這幾點要注意

近兩年火爆的創新產品公募REITs進入密集分紅期，近日7只REITs陸續迎來除息日，公募REITs整體呈現出高比例穩定分紅，15只公告2022年可供分配金額的REITs產品，平均分紅比例接近99%。

(資料圖片僅供參考)

多位業內人士對此表示，強制分紅機制是公募REITs主要特征之一，穩定分紅體現出該類產品長期投資價值，通過觀測經營活動現金流、可供分配現金等指標，也是觀察REITs項目底層資產運營情況的“窗口”。他們也提醒普通投資者注意，與產權類項目相比，特許經營REITs項目在經營權到期后不再產生現金收益，特許經營權分紅目前已包含了利潤分配和本金的歸還，在選擇投資標的時應了解資產類型和分紅的特征。

15只公募REITs產品分紅

平均分紅比例98.89%

公募REITs進入密集分紅期，近日7只REITs產品（4月17 日-4月21日）陸續迎來除息日，此外尚有6只REITs實際分配情況尚未公布。整體來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，15只公告2022 年可供分配金額的公募REITs產品中，2022年全年分配金額占可供分配金額比例平均為98.89%，且絕大部分分配比例在96%以上。

中金基金相關負責人對此表示，投資公募REITs的主要收益來源為持有期分紅收益，以及基金份額交易價格的變化?；鸱蓊~二級市場價格受到公募REITs資產運營情況及市場因素的綜合影響，較易引起波動。與此相比，基金分紅預期則更有規律可循。公募REITs的分紅主要來自基礎設施資產的經營現金流，投資人通過基金募集材料和信息披露文件，結合行業及市場情況，可以分析基礎設施項目的經營業績，作為進行投資決策的重要參考。

“相對于基金份額二級市場價格變化導致的浮盈或浮虧，分紅作為基金份額持有人實際獲得的現金收益，對于長期投資者更具參考價值?！敝薪鸹鹣嚓P負責人稱。

平安基金REITs 投資中心運營高級副總監李華平也表示，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》及相關法規要求，基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可分配金額以現金形式分配給投資者，強制分紅機制是公募REITs的主要特征之一，穩定的分紅機制體現出REITs產品長期投資價值。

中航基金也認為，從投資角度來看，基礎設施公募REITs同時具備“股性”和“債性”雙重特點。二級市場價格反映這類產品“股性”的一面，分紅體現了這類產品的“債性”特點。公募REITs有強制分紅要求，分紅類似于債券派息，但不等同于債券的固定利息回報，而是由可供分配現金決定。

從機構投資者的角度來看，一方面是公募REITs豐富了機構投資者的投資品類，為資產配置多元化提供抓手，具有較強的配置價值。另一方面，公募REITs的分紅能夠幫助機構投資者穩定收益。機構投資者公募REITs能夠通過分紅獲取相對于投資債券相對高的收益性，在有效控制風險的前提下，增厚資產包收益，起到投資“壓艙石”的作用。

分紅除了投資收益“落袋為安”外，市場對于未來分紅水平的預期，也是影響REITs基金二級市場價格走勢的關鍵因素之一。

從近期公募REITs的二級市場表現看，截至4月21日，今年以來中證REITs（收盤）指數收于975.99 點，年內下跌7.44%，未跑贏主要股票和債券寬基指數。

“截至2023年3月31日，有20只公募REITs發布了2022年年報，部分產品受宏觀經濟的影響，可分配金額完成率不達預期，一定程度上影響了公募REITs二級市場的價格?！崩钊A平稱，公募REITs二級市場的價格波動受多重因素的影響，投資收益是影響REITs二級市場價格的主要因素之一，而穩定的分紅有利于吸引投資者參與公募REITs二級市場的投資。

中金基金相關負責人也表示，近期經濟預期恢復，一方面市場熱點呈現向股票和債券回歸的過程；另一方面，基礎設施項目的經營業績相對經濟活力的改善有一定的滯后性。

此外，公募REITs在分紅除權日，將對基金份額的開盤指導價做調減處理，調減金額根據單位基金份額的分紅金額進行計算。除權操作是對分紅前后基金份額凈值變化的修正，使投資人在基金分紅前后均可以獲得公平的投資機會。

“分紅可增強投資者長期投資的信心，同時需結合持有產品的特性，關注二級市場擾動對整體收益的影響程度。”中航基金相關人士也稱。

特許經營權分紅包括利潤分配和本金歸還

普通投資者應了解底層資產情況

多位業內人士還提醒，與現有公募基金分紅前提是本金之上的增值部分不同，特許經營權REITs基金運作期間的“分紅”界定為“分派”更為準確，分派的是本金與增值兩個部分，兩個部分之間的比例是變動的，與現有公募基金分紅差異很大，大多數普通投資者可能把“分派”金額誤認為是持續分紅。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金價值面臨極大不確定性，這是該類投資者應該注意的情況。

李華平表示，目前公募REITs主要有特許經營權類和產權類兩大資產類型，持有產權類產品的收益主要包括每年的現金分紅及資產增值的收益，而持有特許經營類產品的收益主要來自項目每年的現金分紅。其中，特許經營權類資產的分紅包括了利潤分配和本金的歸還，兩者的比率也是變動的，對特許經營權類資產的公募REITs可以內部收益率（IRR)來衡量投資收益。普通投資者在選擇投資標的時，應了解公募REITs底層資產的類型。

中航基金也表示，從細分來看，各類公募REITs分紅因底層資產屬性不同而形成區別。特許經營權類的公募REITs產品因其分紅相當于包含“本金+收益”，分紅相對較多，債性偏強。而產權類的公募REITs分紅主要為“收益”，更看重底層資產的價值增值，所以相對股性偏強。普通投資者在選擇公募REIT時，需要考慮底層資產屬性，對所選擇產品的二級市場價格和分紅有合理預期。

中金基金相關負責人也認為，與產權類項目相比，特許經營項目在經營權到期后不再能產生現金收益，因此將可供分配金額的分配理解為“分派”比“分紅”更加準確?；谶@個特點，剩余經營期限較短的特許經營項目，通常具備更高的分派率水平。對于剩余期限較長的特許經營權項目，即使分派率相對較低，也有足夠年限收回本金并取得收益。

中金基金該負責人提醒投資者注意，特許經營權項目的分派金額包含了投資本金，在不進行擴募的情況下，基金份額單價隨著分派進度逐年下降是正常現象，投資特許經營權REITs的收益來自項目剩余期限產生的現金流。

“與特許經營項目相比，產權類項目的土地或建筑的剩余使用年限一般較長，再加上到期后通過對建筑的更新改造或補繳土地出讓金等追加投資，有機會進一步延長經營期限。這種類似永續經營的假設反映在基礎資產的估值上，使產權類REITs具備更顯著的資產投資屬性?！痹撠撠熑朔Q。

觀測內部收益率等指標

評估項目底層資產運營情況

在基金分紅的時點，多位業內人士還表示，在產品分紅期，投資者可以觀測經營活動現金流、可供分配現金、內部收益率等指標，來觀察和評估項目底層資產的運營情況。

中航基金表示，年報指標中，跟現金相關的指標有兩個：一是年報中披露的經營活動現金流，二是可供分配現金，二者存在本質性區別。經營活動產生的現金凈流量是指企業經營、籌資、投資產生的現金流，基于企業本身經營活動產生；可供分配的現金實質上是從EBITDA出發，對非現金影響利潤表的項目進行調整，加期初現金，最終得到的賬面現金。

李華平也表示，公募REITs作為資產配置新選擇，投資價值體現在相對股債市場獨立的資產配置功能，比較適合長期持有。建議投資者對經營權類的資產可以更多關注內部收益率的高低，對產權類的資產更多關注分派率高低。因為公募REITs可分配收益主要來自底層資產的經營凈現金流，所以底層資產運營情況直接影響投資回報，投資者可綜合考慮原始權益人綜合實力、運營管理機構實力、公募基金管理人實力等多重因素來選擇投資標的。

中信證券研報也顯示，公募REITs進入密集分紅期，由于分紅交易帶來的短期博弈機會仍在，疊加此前市場接連回調，建議投資者關注有基本面支撐、填權效應相對明顯、同時分紅規模較為可觀的個券。

“公募REITs的招募說明書均會載明REITs在發行首年及次年的可供分配金額預測。投資者可以將REITs的實際分紅金額與募集材料中披露預測進行比較分析，結合經濟及市場的實際環境，對基礎設施項目的運營業績及REITs的管理能力進行判斷?！敝薪鸹鹕鲜鲐撠熑艘卜Q。