信托公司扎堆“接盤”房地產 市場風險誰來承擔？

今年以來，信托公司接盤房地產公司項目股權的案例時有發生。3月3日，北京商報記者梳理發現，截至目前，已有包括中融信托、五礦信托、光大信托在內的多家信托公司入局接手房地產公司項目股權。在分析人士看來，在當前復雜的經濟金融環境下，信托公司入股接盤房地產公司項目股權對于信托公司處置房地產信托存量業務、化解業務風險具有一定的參考意義，但需要關注的是，當前房地產行業風險還未完全出清，銷售市場尚未恢復，貿然接手也有存在不確定性的市場風險。

接手房地產公司項目股權

信托公司接手房地產公司項目股權的步伐不斷加快。近日，中國恒大發布公告，將其名下4個房地產公司項目股權分別出售給光大信托和五礦信托，由上述兩家信托公司投入資金以保障項目后續開發建設。

從具體項目來看，光大信托接手重慶黛宸房地產開發有限公司10%股權及2.79億元債務和東莞市鴻釧房地產開發有限公司(以下簡稱“東莞鴻釧”)9.8712%股權及5億元債務，總對價為10.3億元。五礦信托接手佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司9.23%股權及2.4億元債務以及南沙恒睿與南沙恒昌各自10.97%股權及6.4億元債務，總對價為11億元。通過出售4個房地產項目的相關股權給光大信托和五礦信托，中國恒大共收回19.5億元的前期投資款，并化解項目涉及的債務約70.1億元。

無獨有偶，今年來信托公司接盤房地產公司項目股權的案例也時有發生。除光大信托與五礦信托外，不久前，中融信托還接盤了南寧市龍光房地產開發有限公司轉讓的柳州市龍光駿德房地產開發有限公司70%股權。

在金樂函數分析師廖鶴凱看來，信托公司通過接手房地產公司項目股權可以較為溫和的化解現有的業務問題，同時最大限度的減少委托人損失。處理的得當，可以達到委托人、信托公司、開發商三贏的局面。

值得一提的是，大多數接盤房地產公司項目股權的信托公司本身初期就持有該項目的股權。以光大信托接盤的東莞鴻釧項目股權為例，天眼查App顯示，股權變更前，光大信托子公司廣州恒益祥貿易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權。如今，股權轉讓后，中國恒大退出，東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。

化解存量風險

房地產業務一直以來都是信托業的主流業務之一，存量規模巨大，但隨著初期業務的過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患，自2019年起，房地產信托刮起了一場“撤退風”，彼時，信托公司“斷舍離”手中持有的房地產公司股權成為常態。

在行業整體收緊的情況下，為何還有信托公司入場接手房地產公司項目股權?在廖鶴凱看來，正是因為監管在數年前就已經收緊了監管口徑，現存的地產信托業務大部分質地優良，解決流動性完成項目正常退出就能夠維護委托人利益和信托公司聲譽。接盤房地產公司項目股權后信托公司一般只會在財務上把控，繼續推進項目的正常進行直至項目正常退出，其次就是找有資質的合作方共同接手項目運營并推進項目正常退出。

從公開信息也可看出這一情況，中國恒大此次出售給光大信托和五礦信托的4個房地產公司項目股權，雖由信托機構接管運營，并向項目公司投入資金以保障項目后續開發建設及保交樓。但信托機構不以股東身份實際參與項目利潤分配。同時，中國恒大將保留在項目的財務監督權及銷售共同定價權。當相關項目實現收益，償還信托機構的投入后，中國恒大還可行使回購權，要求信托機構以零對價向其轉讓相關項目的100%權益，若中國恒大不回購則由信托機構將繼續管理，享有每年5%的分配利潤。

此種情況下，信托公司接盤房地產公司項目股權后實際控制權是否發生轉移?廖鶴凱告訴北京商報記者，從中國恒大的這幾個項目來說，實際控制權是沒有轉移的，信托公司只是需要平穩退出，可以理解為加強版的財務投資者。

不過，信托公司接盤房地產公司項目股權并非百利而無一害。用益信托研究員帥國讓表示，在當前復雜的經濟金融環境下，信托公司入股接盤房地產公司項目股權是最理想的處置方式，能夠在項目處置中占據主動權，這種方式對于信托公司處置房地產信托存量業務，化解業務風險具有一定的參考意義。但也存在不確定性的市場風險，畢竟當前房地產行業風險還未完全出清，銷售市場尚未恢復。

“信托公司接盤房地產公司項目股權收購過程中的定價問題、退出問題都是比較敏感的。特別在房地產市場尚不明朗的情況下。”廖鶴凱則進一步分析指出，行業頭部企業還在“過冬”的情況下，在充分考慮融資金額和潛在成本后，接手項目公司股權在未來如何做到全身而退是個很大的挑戰。

專業化、系統化

有分析認為，信托公司全盤接手地產項目的股權是最快回流資金的辦法，這也源于監管政策的支持。

2021年12月底，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。在政策號召下，信托公司在房地產領域還有哪些方式可以探索?

廖鶴凱認為，信托公司在后續可以在房地產標準化債券、房地產并購基金、房地產房地產投資信托(REITs)等領域著手發展房地產信托業務，這也是符合發展階段和發展趨勢的，目前都還處在較為初期的階段，在房地產業走向成熟的當下或許就是開始的契機。

“后續房地產股權投資會走向更加專業化、系統化的方向，在這個過程中會演化出專業的房地產投資信托公司。”廖鶴凱進一步分析表示，隨著房地產業資源的再次整合，行業也進入一個相對平緩的發展期，房地產標準化債券業務逐步興起是必然的選擇。而在這期間，大量的并購需求必然涌現，并購債券的規模也就會達到空前的水平，相關業務不可小覷。此外，國內受到房地產融資政策回報率稅收等多方面影響，房地產REITs短期無法大規模展開，不過隨著政策配套跟進和市場的成熟化加深，因為有龐大的市場基數，國內REITs市場潛在規模巨大。

（北京商報記者 孟凡霞 李海顏）